“Algo ha cambiado en Londres”, anunció un artículo de opinión del New York Times de 2014. “Las casas adosadas en los barrios más elegantes de la capital están vacías, vendidas a oligarcas rusos y príncipes qataríes”. Una señal de que el problema de los propietarios ausentes debido a la inversión extranjera ha asolado los barrios europeos durante años.
Solo en Londres, el número de viviendas de larga duración y segundas residencias vacías superó las 80.000 en 2022, según un estudio de Action on Empty Homes. En Lisboa, esta cifra asciende a 48.000 viviendas, según la concejala Filipa Roseta.
Con el comienzo de 2023, Canadá promulgó una nueva ley para evitar que más inversiones extranjeras se apoderen del mercado inmobiliario: los extranjeros no podrán comprar viviendas durante los próximos dos años.
“Las casas son para las personas, no para los inversores”, justificó el presidente Justin Trudeau. Cuando anunció el plan en 2022, los precios habían subido más del 27% con respecto al año anterior.
¿Cuál es el impacto de este tipo de legislación en Canadá y podría aplicarse a las ciudades europeas?
Modelo Canadá: prohibición para extranjeros
La introducción de la prohibición de compra extranjera fue una promesa electoral del gobierno de Trudeau para las elecciones de 2021. Su partido liberal se había quejado de que los inversores extranjeros estaban elevando los precios, lo que dificultaba que los canadienses fueran propietarios de viviendas. propio.
La ley presenta excepciones para refugiados o residentes permanentes y solo se aplica a residencias urbanas y no a estructuras turísticas como casas de verano.
Sin embargo, los expertos sostienen que se trata de una medida más electoral que efectiva. Los extranjeros representan menos del 5% de los propietarios de viviendas en Canadá, según la agencia nacional de estadísticas.
“Creo que los gobiernos deben ser mucho más ambiciosos y creativos cuando se trata de abordar la crisis de la vivienda”, dice Leilani Farha, directora de la plataforma The Shift que aboga por la vivienda como un derecho humano.
Cuando Farha visitó Nueva Zelanda en 2020 como relatora de la ONU, el gobierno de la primera ministra Jancinda Adenr acababa de presentar una legislación similar. Entonces las autoridades de Nueva Zelanda confesaron que fue un fracaso por dos motivos:
– Habían sobreestimado la cantidad de propiedad extranjera y su impacto en el mercado inmobiliario de Nueva Zelanda.
– Ese tipo de legislación tenía un elemento potencialmente discriminatorio.
“En el contexto canadiense, ese elemento discriminatorio está realmente dirigido contra el pueblo de China”, dice Farha, quien señala que es una legislación muy problemática desde el punto de vista de los derechos humanos.
Farha cree que el verdadero problema son los actores financieros institucionales “que pueden ser extranjeros, pero solo están construyendo empresas en Canadá y en otros países y están comprando grandes extensiones de viviendas de alquiler asequibles”.
Entre estas, fondos de pensiones, compañías de seguros y sociedades de inversión del sector inmobiliario que cotizan en bolsa y, según las cifras que maneja Farha, pueden acaparar hasta el 30% de las viviendas de alquiler en Canadá.
“Los jugadores son globales. El dinero es global. ¿Por qué alguien que vive en China sería considerado un propietario extranjero?”
Chris Bailey de Action Empty Homes tampoco cree que sea un modelo en el que todos salgan ganando para las capitales europeas como Londres.
“Esencialmente, el gobierno (de Canadá) está buscando medidas para atraer a los votantes que hagan parecer que están haciendo algo con los precios de sus propiedades”, dice Bailey. “Pero creo que centrarse en la inversión extranjera es un tema potencialmente tóxico en todas las economías”.
Para Bailey, el cambio de paradigma es antes de la venta y es a la hora de planificar la construcción: “¿La estás construyendo para inversores o para viviendas?”.
Modelo de Viena: democratización de la vivienda social
Viena es famosa por sus palacios imperiales, pero también por sus viviendas sociales. Conocida como la “capital del alquiler barato” desde hace casi un siglo, la ciudad defiende un modelo de vivienda asequible que la convierte en una excepción europea.
Por eso, cuando Bailey piensa en un modelo aplicable a las ciudades europeas, en lugar de mirar más allá del Atlántico, se queda en el continente: el modelo de vivienda social de Viena, “que impone restricciones tanto a la inversión inmobiliaria como a los alquileres”.
Pero el modelo de Viena surgió hace 100 años de una manera bastante excepcional: como reacción a la crisis inmobiliaria posterior a la Primera Guerra Mundial.
El Ayuntamiento puso en marcha un programa de construcción de viviendas financiadas con impuestos sobre bienes suntuarios para poner a disposición de los trabajadores pisos de alquiler.
Hoy en día, la ciudad de Viena posee y alquila una cuarta parte de todos los pisos de la ciudad, unas 200.000 viviendas asequibles para los ciudadanos, explica Judith M. Lehner, profesora de la Facultad de Arquitectura y Ordenación del Territorio de Viena.
Debido a un complejo sistema de subsidios, la vivienda social se caracteriza por un alto nivel de calidad de construcción.
“Estas medidas tienen un efecto nivelador de precios que va más allá del ámbito de la vivienda social y también afecta al mercado privado vienés, que es predominantemente de alquiler”, añade Lehner.
“El modelo vienés no es una política de vivienda residual destinada a dar vivienda solo a los más vulnerables, sino que los límites de ingresos son muy altos, para que también las familias de clase media puedan acceder a viviendas protegidas”.
Los requisitos para obtener un contrato de alquiler en vivienda social incluyen residir al menos dos años en la capital austriaca.
Sin embargo, Lehner señala que el modelo de Viena se ve amenazado por la “financiarización”: cada vez más vieneses no pueden encontrar pisos asequibles en el mercado privado y recurren al mercado de viviendas protegidas, pero la nueva construcción de viviendas sociales se ve dificultada por el aumento en el precio de la tierra.
“Por esta razón, el gobierno municipal aprobó una nueva ley de zonificación en 2019, que exige que 2/3 de los departamentos construidos en las áreas a zonificar sean viviendas de interés social”.
¿Se puede trasladar este modelo a otras capitales europeas? Lehner cree que es complicado por las especificidades de Viena y el hecho de que es un modelo centenario. El acceso a la tierra es difícil de construir en un corto período de tiempo.
“Sin embargo, reconocer la vivienda como un derecho humano y un requisito previo para el bienestar de los habitantes, más que como un objeto de inversión, parece un buen comienzo para avanzar hacia el modelo vienés”.
Modelo de Singapur: impuestos sobre segundas residencias
En busca de modelos replicables en Europa, Leilani Farha prefiere mirar a Singapur. Su legislación ha aumentado los impuestos a los propietarios extranjeros.
“Si una persona de Australia, China o Malasia quiere comprar una propiedad en Singapur, puede hacerlo, pero tendrá que pagar un impuesto muy alto”, explica Farha. “También han aplicado un impuesto muy alto a la segunda propiedad”.
El Gobierno de Singapur utiliza esta base imponible para proporcionar viviendas sociales a los residentes locales.
Ninguno de estos modelos es suficiente para Fahra, quien argumenta que “todas estas políticas están tocando los márgenes”.
El problema de fondo, a su juicio, es la especulación económica con los inmuebles.
“Lo que es un poco escandaloso es que desde la pandemia ha habido un gran aumento en la cantidad de inversores individuales reales que estaban comprando más de una casa”, explica Fahra, refiriéndose nuevamente a Canadá.
“¿Por qué no hacer lo que ha hecho Singapur, que es imponer grandes impuestos a las propiedades de segunda y tercera categoría?”. pregunta el ex relator de la ONU.
“Así que te preguntas y cuestionas el compromiso del gobierno de abordar realmente el problema del elefante en la habitación”.
